Jó-e nekem, ha társasház leszek?

Posted by
Spielmann Éva
>A rezsicsökkentés csökkentése miatt sokan vágynak most arra, hogy társasházban lakjanak. Jelen pillanatban ez a megoldás jelenthet – látszólag – sokaknak mentesülést az alól, hogy kedvezményes energiaár mértékek feletti fogyasztásukat a brutális emelt áron fizessék ki. A társasházzá alakulás nyilván csak azoknak megoldás, akik egy ingatlanon belül valóban műszakilag elkülönített lakásokban laknak (vagy legalábbis a földmérő a vázrajzon ilyet tud nekik rajzolni, ami alapján az önkormányzat kiadja a „több lakásossságot” igazoló hatósági bizonyítványt). Elvileg ez ennyire egyszerű. Az osztatlan közös tulajdont vagy akár az egyedüli tulajdont önálló ingatlanokat tartalmazó társasházzá lehet alakítani, és egy közüzemi mérő esetén is a társasházban nyilvántartott lakások száma szerinti mértékben kell a kedvezményes energia árakat alkalmazni. Azok azonban, akiknek nemrégiben úgy adta el a kivitelező az új építésű házukat, hogy társasház, csak éppen kettő vagy több lakás képez osztatlan közös tulajdont egy kazánnal és egy gázmérővel, azok sajnos ne álmodozzanak (tipikus beruházói profit maximálási megoldás még ma is az agglomerációban). Ők osztatlan tulajdononként egyszer maradnak jogosultak a 144 m3-nyi kedvezményes árra, aztán majd vitatkozhatnak azon, hogy ki fűti le a kedvezményt, és ki fizeti a hétszeres gázárat.
De nézzük, hogy aki tud társasházat alapítani, annak vajon megéri-e?
A társasház akkor társasház, ha a földhivatalban ekként van nyilvántartva. Magyarán nem egy családi ház, hanem azon belül „albetétek” vannak, önálló helyrajzi számmal. Akár természetesen úgy is, hogy az összes „albetét” egy magánszemély tulajdonában van. Az órákat nem kell sokszorozni (ez amúgy is igen nagy költség lenne: gázterv, mérnök, engedélyeztetés, kivitelezés, milliós költség), hanem egy órán mért fogyasztásra lehet a lakások számának szorzatával a kedvezményt igénybe venni. Rendben. De ami rövidtávon jelenleg mindenképp haszon, az vajon hosszútávon is jó befektetés?
Valahogy úgy alakult, hogy semmi sem biztosan kiszámítható, semmisem tervezhető bizonyossággal előre, így a következőkben leírt gondolatmenet kizárólag a mai hatályos jogszabályok figyelembe vételével kalkulál. Az, hogy mi változik a jövő héttől, mi jelenik meg a közlönyben és egy tollvonással milyen kedvezmény, adó, előírás szűnik meg, azzal most nem számoljunk.
Ha most kezdünk neki, akkor hozzávetőlegesen két-három hónap mire a társasházunkat a földhivatal bejegyzi. Tehát az első három havi, előreláthatóan sokkoló számokat tartalmazó számlákat így elkerülni biztosan nem tudjuk. Az alapítás költsége néhány százezer forint (földmérő, ügyvéd). Inkább több, mint egy vagy kettő.
Attól azért ne féljünk, hogy kétlakásos társasházzá alakulás esetén kötelező lesz közös képviselőt választani, közös költséget fizetni, bankszámlát nyitni, könyvelőt alkalmazni. Ezekre semmi szükség. Ahogyan szervezeti és működési szabályzat és házirend sem kell, még ha jó alkalom adódna emígyen megtiltani a büdös kölöknek, hogy a pincében csapassa a trash metalt.
A társasházi létnek van éppen elég egyéb, más következménye is, amiket érdemes számba venni.
Ha az önkormányzat kommunális/építmény adót vet ki, akkor azt két „albetét” után pont kétszer kell megfizetni. Két kisebb lakás kommunális adója nálunk a kerületben például másfélszer akkora, mint egy nagy lakásé. Az eddig észrevétlen garázs, gazdasági épület, ha most feltüntetésre kerül, önálló ingatlanná válik, azután – a fővárosban legalábbis – biztosan lesz valamilyen helyi adó. Nem nagy tétel, de nem szabad róla elfeledkezni, érdemes a helyi rendeletet átolvasni.
Aztán ott vannak a kéményseprők. Amint társasházzá válunk, kötelező lesz az úgynevezett sormunka. Nem lehet mentesülni a kéményseprő inspekció alól (nem mintha én bárkit erre biztatnék), de ha esetleg nem a legújabb szabvány szerint a kéménylyuk ajtónk, a kéménybélelésünk, vagy nagyvonalúan elfeledkeztünk egy csinos kéményseprő járda telepítéséről, akkor azonnal többszázezres beruházást szavaztunk meg magunknak, aminek elmaradása esetén a kéményseprő (mint közfeladatot ellátó hatóság) teljesen jogszerűen kapcsoltatja le a gázt az egész házban. Aztán sem kedvezményesen, sem sehogyan nem tudunk vételezni.
A társasháziságot bármikor vissza lehet csinálni, ez jóval olcsóbb is mint megalakítani, de a megszüntetés is néhány hónap. De miért is akarnánk egyszer visszacsinálni? Amíg nem akarjuk eladni, addig talán mindegy is. Viszont a több helyrajzi számon álló ingatlanunk már nem olyan csodásan vonzó egy potenciális vevő számára, hiába sokszoroztuk meg a kedvezményes köbmétereket. A vevő ugyanis a vételárkor vagyonszerzési illetéket fizet. Elvileg a csokosnál is számolnak, csak neki nem számítják fel. Ha a vevő részére hirtelen két „albetétet” adunk el, akkor az úgynevezett lakásszerzési kedvezményes vevő (aki csak az eladott és a vett lakás árának különbözete után fizet 4%-os sarcot), csak az egyik „albetét” értékét tudja kedvezményként beszámítani. A másik „albetét” (vagy esetleg az így külön nyilvántartott garázs ingatlan után) teljes illetéket kell, hogy fizessen. A csokos vevő szintén, neki is csak az egyik „albetét” után jár az illetékmentesség. Arról nem is beszélve, hogy lakásvásárlási támogatásokat jelenleg csak egy ingatlan után lehet igényelni, tehát a több albetétes társasház egybeni megvétele vélhetőleg csak készpénzes, nem banki/állami finanszírozott vevő részére lesz járható. Az illeték különbség pedig egy 80 milliós, de két albetétre osztott ház esetében több millió forint! Lehet számolgatni.
Aki valaha is eladásban gondolkodik, azt óvnám attól, hogy most az alapításkor későbbi vételi illeték optimalizálás miatt elkezdjen önálló tulajdonokat létrehozni (anyuka nevére a felső, apuka nevére az alsó lakás, kiskorúra önszántunkból nem íratunk ingatlant és punktum. Ezt most nem magyarázom.) De ha kvázi „valódi” társasházat hozunk létre külön tulajdonosokkal úgy, hogy amúgy a ház igazából csak együtt használható, akkor már fordulhatunk most a családjogászhoz. Tapasztalat.
Én mindig azt az elvet vallom, hogy az egyes jogintézményeket a valós céljaikra ideális használni. Ha a szabályozók (értsd fűnyíró elven működő, értelmetlen, számtalan vitás helyzetet eredményező, piaci működésbe belemaszatoló intézkedések) miatt más pályára is lehet állni, akkor előtte azért érdemes alaposan körülnézni.
(az ügyvédi iroda oldalára is feltettem, sorry, aki kétszer látja)